اليوم رح نحكي على هاد الموضوع و أي درجة هية الأقوى و الأمنة أكتر بشراء العقارات خصوصي انو الواحد بيروح ليشتري شقة بيقلولو هي عقد او حكم محكمة وهو ما بيعرف الفرق تماماً بالإضافة #لنصايح مهمة قبل ما تروح تشتري عقار !
لهيك رح نشرح أول شي و رح نكتب أخر شي بعض النصائح :
1-الطابو الأخضر : أقوى أنواع التملك و هو انو الملكية بتنتقل على السجل المسجل في مديرية المصالح العقارية بالحقيقة صاحب الطابو بياخد كرتونة لونها اخضر على أزرق بتتسمى ورقة طابو
كل عقار مسجل بالطابو - مديرية المصالح العقارية - في الو سجل أي اشارة - يعني أي تصرف قانوني على العقار بيكون مسجل بإشارة - مسجلة متل لو في حجز أو بيع تاني على العقار هاد الشي كلو ببين ب إخراج القيد العقاري
انتقال الملكية في الطابو هو الأفضل و ممكن يختلف مكان السجل يكون مو بمديرية المصالح العقارية ممكن يكون طابو اسكان يعني السجلات موجودة بالمؤسسة العامة للاسكان أو ممكن يكون السجل تابع لجمعية بيكون البيع تثبيتو عن طريق التنازل الرسمي بالجمعية و على قيودها
----
2- حكم المحكمة :
أحياناً بتكون الأرض الأساسية يلي تم بناء المحضر عليها أرض معدة للبناء و تم بناء عليها الشقق و الطوابق و الدكاكين بس لصعوبة الحصول على ترخيص مثلا صاحب البناء ما فرز المحاضر المبنية على الأرض
لهيك لما بتنباع هي الشقق المبنية على هي الأرض بوضعها الحالي بتكون مخالفة للقانون فعليلا و ما الها سجل مفروزة فيه بالطابو و ما في رخص لهيك كانت الطريقة يلي اتبعتها الناس لتثبيت حقوقها بإنها ترفع دعاوى لتثبيت البيوع و الشراء أمام المحاكم و المحكمة بتعين خبير ليوصف الشقة متل انها شقة بالطابق الأول مكونة من ثلاث غرف ... و بيطلع حكم محكمة بتثبيت شراء فلان من فلاف للشقة الموصوفة و بيحط المشتري إشارة على القيد العقاري للأرض المعدة للبناء بالسجل التابعة الو ، بهل العملية من الضروري نوه إنو الأسبقية بوضع الإشارة يلي بيتم تثبيت تاريخ وساعة وضعها بيلعب دور كبير كتير في موضوع أفضلية الحقوق فالأفضلية و الأحقية للأسبق بوضع الإشارة .
و انتقال الملكية من المالك بحكم محكمة بيتم بدعوى اقرارية في حال كان المشتري و صاحب الحكم متوافقين و ما بتاخد وقت
و أخير حكم المحكمة بيخضع للتقادم الطويل في حال ما كان صاحب الحكم حائز للعقار يعني عم يمارس على العقار ممارسات المالك بملكو
----
3- الملكية بوكالة كاتب العدل غير قابلة للعزل :
هاد النوع أضعف من النوعين السابقين بهل الطريقة بيقوم البائع بتنظيم وكالة خاصة عند الكاتب بالعدل(وكالة غير قابلة للعزل ) للمشتري ببيعو فيها الشقة أو العقار
من #الضروري ننتبه بهاد النوع في حال الشراء من مشتري شاري أساساً بوكالة كاتب عدل لموضوع تسلسل الوكالات من مالك الأرض للمالك الحالي و في حال كان في أي حلقة مفقودة بهل السلسلة معناها في حدا ما بيحقلو يبيع بوكالة و بايع
يعني لازم يكون وكالة من المالك لفلان و من فلان و كالة لفلان و من ثم وكالة للمشتري الأخير و هكذا
هي الطريقة غالبا بيكون الأرض غير معدة للبناء ممكن تكون مخالفة أو أرض زراعية .
---
4- الملكية بعقد :
توقع عقد بيع بينك وبين واضع اليد على البيت أو يلي عمر العقار على أرض ملكيتها للدولة مثلا مخالفات تماماً و عشوائيات عقد ما بيعطيك عند الدولة الحق 100%بالعقار ممكن ياخدو كقرينة للتعويضات مستقبلا تعويضات شو ؟! رح نحكي هالنقطة لانها مهمة جدا
هاد النوع بنلاقي موجود بمناطق المخالفات غالبا هون بتكون الأرض اساسا ملكها للدولة و الناس اجت و عمرت عليها و قعد هاد النوع أضعف الأنواع الناس طبعاً ماشية عليه بسبب الأسعار المتدنية لهيك أنواع من البيوت ما الها سجل عقاري بتثبت عليه الملكية لما بدك تاخد هيك نوع من العقارات بدي نبهك لعدة نقاط أهمها انك تستلم البيت استلام البيت شي كتير اساسي حتى ما توقع بحالة انك تكون وقعت عقد يكون منباع لحدا تاني قبلك بعقد و مستلمو وقتها بدك تفوت بدوامة مختلفة تماما بنخلي شرحها لمرات تانية ، لهيك الاستلام أهم، وفكرة انو والله في عداد مياه و في عداد كهربا بنقلو لاسمك ! هاد مالو فعليلاً تمليك هاد ممكن يعتبر قرينة انو انت ساك هون و حتى موضوع المصالحة على العقد بالمالية أي عقد بينعمل فيك تروح تصالح عليه يعني تعطي ا لدولة ضريبة و بتوقعلك عليه بس مو سند ملكية
شو الفكرة يلي عم احكي عنها ! الفكرة عزيزي القارئ كل المناطق العشوائية و #المخالفات_إلى_زوال مستقبلا و رح يجي يوم و تنهد حسب مخططات الدولة قبل الازمة بكم شهر كانت الدولة بعتت انذارات اخلاء للسكان ببعض المناطق المخالفات ف لما يكون بيتك في عداد كهربا و معك عقد و ساكن فيه ولان الدولة ما رح تخلي العالم يلي ساكنة بالمخالفات يروحو على الشارع ! لهيك وقتها بتطلب منك تجيب اوراق بتثبت انك ساكن بهاد البيت حتى تعوضك بحسب الحال بشقة بتنظيم جديد او بمبلغ مالي على حسب الخطة المرسومة ، وقتها بيطلبو منك مثلا الكهربا و المياه و العقد يلي على أساسو سكنت البيت و يلي على اساسو انت معك ورقة حتى يلي عمر البيت ما يقول انك اخذتو منو بالغصب و ممكن يطلعو كشوفات يشوفو مين يلي ساكن بالبيت لهيك ازا ما كنت مضطر على هاد النوع من أنواع التملك بعد عنو .. ولا تنام بين القبور و تشوف منامات وحشة
بالنسبة للتأجير هاد شي و الملكية شي تاني و موضوع بنحكي فيه مستقبلا و بنحكي عن عملية الاجار و اخلاء المأجور حسب القانون الجديد
---
5- اشراء حصة عقار على الشيوع :
يعني انو العقار عبارة عن حصص حتى ما يطول الشرح بهاد الموضوع رح نعطي مثال بسيط لما يتوفى مالك العقار ورثتو بيصيرو مالكين للعقار على الشيوع يعني كل واحد الو اسهم بالعقار بس مبدأياً غير مفرزة يعني كلنا مشتركين بالملكية بس مو معينة كل واحد ملكيتو انو قطعة من العقار في حال كان بيقبل التقسيم
بهاد النوع مافي شي بيمنع بس بدك تكون أخد أغلبية الحصص و تكون واضع يد على العقار لتكون بالسليم أما مو نشتري حصة من واحد و ندفعلو و يكون حصتو الربع مثلا وما نستلم العقار ! هاد غلط كبير .
#هام جدا :
بالنهاية انا بنصح لما بدك تاخد عقار معليش تعال على حالك و استعين بمحامي خصوصي بمرحلة العقد المبدأي يلي بيتوقع عليه عند الاتفاق و بينظم الدفعات و الوقت بين الحصول على الموافقة الامنية و بين الفراغ او على حسب الحالة .
و لما تشتري عقار لا تقبل أبدا بالعادة الشائعة تبع انو نترك العقود و المصاري عند المكتب العقاري ! الدنية فيها موت وحيا و صاحب المكتب العقاري مالو طرف و قد يكون منحاز لطرف و هو بالأخر انسان و لو هاد الشي عرف شائع بس ما هو شي قانوني و لا شي صحيح أبداَ العقود بتتوقع مهما كان العربون صغير بينكتب بعقد بترتيب الدفعات و بياخد كل طرف نسختو و يلي بيضمنلك صحة هاد العقد و حماية الك من انو الطرف التاني يفقس و بيعطيك القوة و المرونة و العقد الصحيح هو الشخص المتخصص بهاد الموضوع #فلا يجي صاحب المكتب العقاري - مع احترامي للأكابر منهم - ويقلك بنكتب على العقد النموذجي الجاهز في اساساً اخطاء و ما كامل و ما بيحفظلك و بيوضحلك تماما النقاط المتفق عليها ! و لا يجي قرايبك أو الخضري بحارتكن رايح معك يقلك شو بدك بالمحامي انا بعملك احلا عقد لان ازا اتدبست مرجوعك ندمان لعند المحامي .. شي عم نشوفو على أرض الواقع
كالعادة التنويه : الموضوع يطول هاد اختصار ، و المقال مكتوب باللهجة العامية المحكية لسهولة إيصال المعلومة و سلاسة القراءة .
تعليقات
إرسال تعليق
اكتب تعليقك في حال وجود أي استفسار